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空中飞 看地方评论员

 
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空中飞:杭州限降令是依赖土地财政的惯性思维

原创于: 2014-05-26 07:04:57

标签: 时评,楼市限降令,房产市场,土地财政

杭州限降令是依赖土地财政的惯性思维
作者:空中飞


  【江山•时事聚焦】报道:近日,杭州市被爆出实施“限降令”规定,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,那么将通过技术手段限制网签。这一规定被市场解读为地方政府托市之举。此轮调控已从防大涨转变到了防大跌,即防止在最近出现跳崖式下滑(5月25日新华网)。楼市出现降价销售,这是市场体制下行业调整的正常现象。对中国的房地产而言,去泡沫、去债务、去产能,一定程度的增速放缓,是让房地产业乃至经济更具活力和韧性的明智之举。这是理性的回归,应该是好事儿。相反,房地产价格的持续高涨才是房地产市场不正常的表现。谁也不可否认,中国房地产的泡沫较大,削除泡沫,减速换挡和提质增效势在必行。杭州房价一下跌,当地政府就抛出“限价令”硬性干预市场,这种举措完全是一种短利行为,这侵蚀了社会规则和法治准则,受到网民的普遍质疑。
  今年春节以来,杭州楼市降价声音频现。降价过后,房闹紧接而来。杭州楼市的一举一动,均受到全国的关注。5月23日,杭州市物价局与市住保房管局出台备案管理制度,“商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将通过技术手段限制网签”。这意味着传闻中的杭州“限降令”正式开始实施,记者采访杭州市物价局服务业价格管理处处长徐斌,他表示:“是有这个规定,主要目的是为了规范商品房销售行为。限降令完全是媒体的误读,不存在限降的说法。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的,需要重新申报备案”。虽然徐处长解释不是“限降令”,但是价格低于一定程度就“限制网签”的手段,让辩解显得十分苍白。
  为什么地方实施了商品房限降,而又不敢承认呢?就在于怕公众质疑当地政府在保护房地产企业利益,不考虑老百姓的感受。众所周知安居才能乐业,在所生活的城市有一个属于自己的房子,是每个人最简单朴实的愿望。但是十多年来,随着房地产市场的蓬勃发展,房价却一路飙升,尤其是一二线城市居高不下的房价,让人们离买房的梦想越来越远。房地产市场的过度繁荣,以及高企的房价不仅影响了国家经济的持续健康发展,更挫伤了广大民众实现安居梦的美好愿望,公众对房地产价格走低的预期也越来越强烈。由于商品房供大于求,需要几年时间消化过剩供给,房地产市场才能渐渐回到较稳定阶段。政府这时限降不是真正考虑老百姓的生活,而是如何确保当地GDP的发展不受影响。
  房地产在过去十年,是推动中国经济高速增长的支柱性力量。但也造成了房价累计涨幅巨大、资金过度集聚、社会消费潜力透支等问题,反过来加速了宏观经济金融运行风险。房地产投资与消费持续扩大的同时,制造业、服务业等实体经济发展相对缓慢,这对于中国的经济转型、产业升级是有害无益的。事实上,在市场结构性供大于求、信贷偏中性和投融资渠道逐步扩展的大背景下,中国房地产正告别高速增长通道,逐渐进入理性发展“新常态”。这就需要通过改革转型,摆脱房地产业继续对经济运行的“绑架”。在中央力倡“经济转型”的大背景下,此次的楼市趋冷,对中国的发展并非是坏事。楼市趋冷可以成为“土地财政”终结的契机,并由此倒逼地方政府,将主要精力投入到地区发展的服务和管理上来。
  住房价格在合理范围内涨跌波动,本身就是一种正常的市场行为。没有想到房价刚一出现拐点,当地政府就开始托市,这是人们最不满意的地方。当然,面对房地产拐点,给楼市松绑并不只杭州,自4月底以来,已有南宁、无锡、铜陵等多个国内二三线城市迈出了给楼市调控政策“松绑”的步子,有的松绑限贷、有的松绑首付、有的税收补贴等防止楼市继续下滑。其他地方楼市松绑没有人注视,为何对杭州格外敏感呢?因为杭州不是松绑,而是限制,他们的胆子大,行政之手伸得长,这种粗暴干预市场,让市场无法进行合理的调节。硬性规定15%的降幅下限,这与市场经济法则是背道而驰。住建部官员也表示,地方不能把放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段;需从公共服务配套的完善、新型城镇化的推进等几个方面来解决楼市泡沫软着陆的问题。
  杭州在房地产市场的发展进程中,一直是个曝光率很高的典型城市。在炒楼盛行的日子里,杭州是温州炒楼团的重要活动地;房价一有下跌的迹象,杭州的“房闹”也总是不甘人后。他们公开叫嚣“房子敢降价,我们就去砸售楼处,闹政府”,购房业主你方唱罢我登场,以此来威胁政府。这也揭示了过去房价,存在暴利的老底。如果开发商的利润血管里流淌着道德血液,当初就理性定价,也就不会因房价暴跌而造成市场矛盾,给一些购房人带来巨大损失。房价大涨大落,老业主要求退房、补差价,只是非理性房产市场的一个缩影。从契约的观点看,购房合同一旦签订,买卖双方就是周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨。只要开发商没有违约、住房没有质量问题,房价下降并不影响购房合同的法律效力。
  一夜之间,杭州的一个楼盘因突然降价,均价从17200元/平米降到13800元/平米。结果,愤怒的业主聚集到楼盘前面维权,真的动手砸了售楼处。面对房产市场的波动,消费者理应保持起码的克制。那种降不起输不起,一哭二闹,既有失格调、有辱体面,也在无形间将自己推至了被动理亏的局面。人们只记住了你违法砸了售楼处,并不理会你是在替自己维权。公开制造事端阻止开发商降价,无疑侵犯了后者的自主定价权。开发商紧急请求政府出面干涉“房闹”问题,当地政府马上就出台了限价政策,这可能与房闹因素有关联。但请注意,商品房不是政府的保障房,政府限价或定价,本质上都是越界逾矩。搞限价,那就意味着“投机”的胜利,“暴力”的成功。
  从去年以来,几乎每一轮房地产调控,都会有“房闹”出现。可以预见,只要中央的调控政策一天不变,伴随着房价下跌的房闹就很难消除。纵容房闹会搞乱楼市,目前杭州已经发生了近20起,急需加大对市场的监管和秩序的整顿,对扰乱市场者必须惩处。产生房闹不排除有开发商为托市而策划房闹秀,但更多的是购房者感到肉疼而采取的过激行为,想借此表达不满,甚至想“闹”回一点损失,真是天真的很。要知道正常的投资市场是有赔有赚,在投资时一定要谨慎。当初买房时开发商也并非强买强卖,既然是自己选择的,就该愿赌服输。当购房者资产大幅缩水虽值得同情,但东西买贵了,试图用闹来为自己止损,这是不可能的。其行事太荒唐,这与耍赖无异。证明素质太差。
  作为政府机构,只管好保障房就行了,对商品房实行网签限制,怎么也说不过去。楼市库存过大,就理应让市场自行调节,来剔除房价暴利空间。开发商基于变现需要或缓解资金链紧张的需要,降价换量,也是顺应市场之需,有利于排除楼市风险,降低购房人的经济负担,有什么不好呢?你这样解决房闹,强行设限,阻止房价下调,网民不反弹才怪。价格随着价值上下波动,这是最基本的经济规律。房价不可能一直上涨,出现下跌已经成为必然。只有降价才能挤出泡沫,避免楼市灾难性的“崩盘”。正如网友史哲所说,只涨不跌的楼市神话被打破后,只能通过法治与对市场规则的尊重与坚持来解决,只有运用市场手段,才能保证房地产市场健康有序的发展。
  开发商愿意降房价,也是为了以价换量,快速跑量回笼资金,以便更好的开发其它项目赚钱。如果现存的商品房长期卖不动,投入的资金就变成了死钱,开发商也要负担银行不菲的贷款利息,这是他们不愿意看到的结果。如果房子降幅在15%以内还是卖不出去,确实还可以再向政府提出新的备案,重新调价。可要重新申请备案价,少则7-10天,尤其在政府摆出“限降”态度的情况下,时间必然更长。等到新备案价下来,黄花菜都凉了,难保情况早有变化又要重新定价,如果其间资金链断裂,更是欲哭无泪。说明政府限价就是在故意设置降价障碍,这显然有价格管制之嫌,跟放权于市场的趋势相悖。且不说限降令能有多大效果,过于随意的行政手段,只会让“市场决定”难堪。
  房价松动,让民众似乎看到了一丝希望。但是地方政府迫不及待的“救市”,不禁让人感到心寒。多地地方政府直接出手干预楼市的背后,隐藏着对楼市崩盘的担忧和对土地财政的依赖。网友粗茶淡饭一针见血的指出,“当地政府托市限价,不是关心老百姓买不买的起房,它是关心房市出现断崖式下跌,进而导致企业拿地热情下降,影响土地财政”。这确实有道理,许多地方政府长期依赖土地财政,靠房地产拉动GDP。有的地方甚至财政收入的一半以上,都来自土地出让金。由此可见,地方政府担心房价的松动,势必会影响土地的价格,从而影响地方政府的财政收入。这也是政府有钱,而老百姓的幸福感却反而降低的原因。土地价格决定房价,高地价必须是高房价。当房价下降后,土地价格自然就高不起来了,这又让深陷土地财政怪圈的官员们不能接受。
  进入5月份以来,全国多个城市楼市在传统的销售旺季中继续遇冷。根据市场规则,价高无人问,那就只有降价促销回归本真,让投机者付出一定代价,使楼市从恶性循环调整为良性循环,给既得利益群体敲响警钟,未尝不是一件好事,这也是老百姓期盼的。也只有降价去掉水分,老百姓才买的起房。不要房产“打喷嚏”就急着用药救市,这样房地产岂不是成了永不亏损的产业?说穿了,还是地方政府依赖土地财政的惯性思维难改。楼市走向关乎国计民生,但无论是涨还是跌,最终发展还是要交给市场决定,杭州限降令最终挡不住房价理性回归。中央提出的全面深化改革本身,就蕴含房地产市场的深度调整。土地毕竟有限,那些靠卖地生存的官员们该醒醒了,只有纠正对房地产业的过度依赖,让更多的资金返回到实体经济中,挤干楼市泡沫,才能让百姓离“住房梦”更近。
  2014-05-2511:56:05

 

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