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体育文摘

 
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租房与买房谁是暴利者,谁是受害者?

原创于: 2015-12-15 09:19:13

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 住房纯粹是一种生活消费。租房付房租直接感受到消费的存在,而对自有产权住房,人们只有产权的感觉,忽视消费的感觉。其实,租房是零散消费,自有产权房是一次集中投资较长期使用的消费。是从投资购建到房屋建筑寿命的自然损耗直至报废需重建的期间体现消费。通过计算自权房期间的平均月消费成本,可以对比租房房租谁更合算。

自权房的月消费成本计算,以房产的土地使用权限70年;商品房的建筑最长只有50年寿命这二条条件。按《土地法》与《物权法》取得房屋产权后,到50年你现在的房屋的建筑寿命耗尽,可以投资重建一次,70年后你可以付地租30年,到你须要第二次重建时,任何产权消止。假定你现在以10,000/平方米买入一套100平米的房产,连装修总价115万元(一次性付款,如果商业贷款,那应该在150万左右),到50年重建一次支出65万元,再50年后其中付地租30年计10万元,100年总成本190万元(不考虑货币的时间价值,不考虑通货状况)。平均年消费1.9万元(不包括维修费),平均月1583元。假如你投资房产全程出租,须取得平均月租2500元以上才可保本(包括期间维修和投资利息、货币贬值等)。因此按当时、当地的房价计算,房租如低于房价的1/30肯定不贵。

按国人有房才算安居乐业的观念,即使租房比自房消费便宜也须拥自权房。这是支持商品房市场一路兴旺的原因。加之投资和投机的一路炒作,自有房地产市场以来至今,房价一路飙升。好象任何时候的购房都是早买胜过迟买。更有人本无足够的能力购房,借钱付首期,节衣宿食付房贷做房奴也在所不惜。为的是怕房价继续升。是不是房价只有升不会降?没有泡沫说,不但会天价而且还会宇宙价(无限价)。到今时今日,房子有没有一个合理价位?会不会炒到天价后泡沫暴破房价回到合理价位。是否中国的房价到了或接近天价泡沫?现在的消费者是否等房价回落才购房?

凡有使用寿命和可以再生的商品,不论你如何炒作,他都会回归到其合理的价位。泡沫总会有暴破的一天,房地产决不会例外。像炒作红木家具一样。如历史上外国--日本、美国、和香港、台湾地区经历的楼市崩溃可以证明。多数人认为中国的房地产不同,地少人多,土地是不可再生的,政府为卖地收入不会让房价降下来,所以中国的房地产价只有升没有降。这是一个忽悠,你要是信就叫自我忽悠。

第一:土地最少,国家也必须划出满足人口的居住需要的土地,只让10亿人有房,另3亿人没有住所,国家会怎么样?城市发展到需要的人口,但部分人没有住房安置会怎么样?所以土地不必担心。

第二:周期再生,即是政府收回使用权到期的土地再卖。君不见弹丸之地的香港政府财政预算年年有卖土地收入。

第三:。房价必在广大消费者的接受能力之内。因为住房消费一定在人们收入的一定比例之内。人生衣、食、住、行等,解决衣、食等生存需要才考虑住好房子。房价如高到多数人承受不了的时候,如不价格回归,房地产开发商也该转行了。

中国的房价很多人都认为泡沫己很大,虽然国家出台政策抑制房价继续快速上涨,经一段时间的消费与开发商、投机商的对峙,消费者在观望等待房价能否有所下降,但开发商对房价不但不降价还坚持捂盘希望涨价。我看,短期内开发商还是能获胜,房价短期内至少维稳或者还会有上升。因为游资炒作和投资需求还很大。国家的调控措施,只不过起抑制利用银行资金的投机炒作造成的房价过快上涨。

人们总是看到房价的一路飚升,不可否认,至今来说它是合乎经济周期情理的。因为城市化快速发展使城市人口的快速澎涨,住房建设现在还在满足先富起来或高收入打工族的有住房需求和改善需求,和投机炒作、投资等需求阶段。至今时出售的商品房估计有60%售于真正住房要求与住房改善的普通消费者,20%是保值投资购置,20%纯粹是投机炒作的囤房(即是那些空置房)。因为未经历过房价下跌的风险,目前投资和投机炒作的需求仍很大。就是这些投资与投机的空置房,到一定数量的时候,它就是使房价泡沫暴破的炸弹,据报道,外国的房市崩溃是发生在空置房达到30%的时候。

商品须广大消费者接受才有存续的市场,而且必须销往真正需要的消费者手才实现商品的价值。消费者有层次,能够接受高价或天价的富有与高收入消费者占市场的15%左右,85%的中低收入消费者只能接受付得起首期,还得起每月的房贷按竭的房价。房市会出现有货无市、有价无市的局面。到时候一出现价格松动,就会引发恐慌性砸盘,恐怕会美国两房事件在中国翻版。

总之,住房无论怎么样都是消费,租房是零散消费,买房是集中消费。你拥有低价时购置自住房,说明你住房消费较便宜。你天价时买入房子,说明你投资了天价消费。到今时,我认为现在的房价已在天价范围,即使其还升,就意味会跌得更惨。现在到了可以说,目前不是适宜的购房时机。你要拥有自己产权的房子,等一段时间才是时机。反正现时租房并不比你自有住房的住房消费贵。

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