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babyface的博客

 
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中国这一轮房价上涨何时结束?

原创于: 2013-04-08 18:14:04

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主观结论:中国这一轮房价上涨,要持续到中国人民银行严肃的货币紧缩为止。央行何时执行严肃的货币紧缩?很可能要等到官方CPI持续几个月在4%以上。中国官方CPI何时持续在4%以上,可能要等到2014年上半年。 

中国房地产这一轮库存周期回顾和现状

朴素的逻辑:供求关系,蛛网理论,库存周期,趋利避害。

要回答中国这一轮房价上涨何时结束,首先自然要搞清楚中国房价涨跌,或者过去十年中国房价螺旋式上涨背后的逻辑,详见下面“中国房地产18年大周期与以下八点有很大关系”。

任何商品,涨跌最终归结为有效供求关系,只有具备购买力的需求,才是有效需求。2.6亿外出民工中,在城市买房的比例仅仅只有0.7%而已,因为他们中的绝大部分人,一直买不起。

就中国这一轮房地产库存周期而言,2011年第四季度到2012年第一季度,是库存最高的时期,而中国货币紧缩后的20119月到12月,是中国房地产开发商资金最为紧张的时期。20123月以后,中国的温和货币宽松和经济本身的疲软,使得市场利率大幅度下降,票据贴现利率和银行间拆借利率(SHIBOR)也大幅度下降。2011第四季度到2012年第一季度,在房地产商资金紧张,而库存高压,加上限购限贷的情况下,房价该跌的都已经跌了,比如温州,鄂尔多斯,北京非自住需求为主的远郊投机房地区等。20123月份以后,库存下降,资金利率下降,房子供需双方讨价还价的天平,越来越倾向于房地产商。201267月份,央行不到30天连续两次降息,部分打消了拥有多套房子的部分人的卖房念头,又部分刺激了部分想买房的人们的买房年头。两次降息,使得部分中国人再次增加了对人民币购买力能保持稳定的疑虑,天平倾向于房价上涨。事实上,201267月份,成为此轮房地产库存周期的转折点。即便是一手房库存,社会库存(已经买了空置的)严重的浙江,房价也有温和微涨。

举个北京和深圳的例子,2012567月份,“库存与月销售比”已经下降到9以下了(即库存可供销售9个月,一般而言低于6个月则房价基本必涨),2012年年底已经下降到6个月左右了。至于国五条后恐慌性销量大涨,这个库存销售比,已经基本达到恐慌和抢房的程度了。2013年,北京,深圳房价很可能从年头涨到年尾。

任何金融品种涨跌,最终都是供需决定。投资需求是需求,投机需求是需求,保值需求也是。

没钱买的需求,都是无效需求,不影响价格,既无正面影响,也无负面影响。 

“储备货币”波动的自回归模型

就我个人看法而言,我认为中国去年67月份的降息,完全没有必要,因为2011下半年到2012第三季度中国经济的下滑,仅仅是对前期经济过热的必然回调。个人所做的非常简陋的“中国人民银行资产负债表中储备货币”的“自回归模型预测法”显示,中国外汇占款和宏观经济的大致底部,就在201268月份。这个自回归模型显然不一定精准,但是大致还是说明,中国政府和央行,完全没必要为2012年前三个极度的中国经济下滑惊慌失措,没有必要过度用货币政策或者财政政策去刺激。

人民币汇率与经济软着陆(硬着陆?)2012-04-20

 2012-05-18
    立此存照:20124月到8月的市场大幅波动可期 2012-03-22 

  

中国房地产18年大周期,牛市上涨与以下八点有很大关系:
人口红利(中国做为整个国家,人口红利2015年前后见顶;但外来移民人口,也是人口,其中部分人具有买房实力,一线城市的购买力和有支付能力的刚需人数,显然比很多人想象中的要多。过去12年,北京,上海新增了800万以上人口,目前还在以每年近60万左右的速度在增加,北京上海的基础设施压力非常巨大,这是中国经济发展极不均衡,政策资金投向极不均匀的结果);
劳动生产率1998 – 2007中国劳动生产率提高非常快):

外汇占款2006.1 – 2008.12009.1 – 2011.3外汇储备大幅度增加,外汇占款大幅度增加),货币供应量(过去十五年增长10倍);
库存周期3年左右一个周期,和猪肉类似,猪肉价格也是螺旋式上涨,上一轮2009年上半年养猪亏损事情,也是房价暴涨时期);
杠杆周期(没有贷款,很多人想买房也买不起,按揭贷款的出现和大规模普及,让人们有了透支未来30年收入的机会和可能);
通货膨胀套利(拥有房子的收入 =房租或者自己居住的使用价值 + 抵抗人民币购买力不断下降);
财富转移(过去12年,外出民工从4000万增长到2.6亿,民工在城市买房的比例约为0.7%,但是民工创造的财富,部分被其他人占据,使得那些人买得起房,或者拥有多套房子;财富转移的受益者有:企业主,外贸业高收入者,不少公务员,金融,能源,交通,电信等国企的编制内员工,等);

政策调控2004年以来,不断的政策调控,拖延了房价上涨的速度和幅度,也延长了房地产牛市的时间。

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