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曾飞:中国住房价格降不下来的最后秘密

原创于: 2013-02-04 20:44:12

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曾飞中国住房价格降不下来的最后秘密

作者 曾飞

  中国的房价着实牛逼,任你怎样“调控”,百姓如何抵制,就是降不下来。于是房奴不断累积,越来越多,形成了一个庞大的贫上加贫的群体。这些原本就比较贫穷的房奴,不得不把自己的只占国民分配总额很小一部分之工资收入,“二次分配”给了富贵者,让富者更富,让穷者更穷,给中国正在迅速超越0.61的基尼系数加分,作出巨大的贡献。
 
对此,急需房屋安居者,诸如急于结婚的无数大龄青年,百般忍耐,坚持当光棍甚至裸婚以抵制高房价,但总是奈何不了高房价,实在凄凉。
 
对此,当政者一脸无奈,倾情表白自己已经尽力调控了:直拳、左勾拳、右勾拳,连组合拳都打出来了,房价就是降不下来,百姓还是怨气冲天,当政者着实可怜。
 
如今房价非但降不下来,反而是一路飙升。有胆有识者放狂言:明年房价涨一倍!同时,全国地王频现,抢地风潮汹涌澎湃。
 
百姓除了错愕,也只能是一脸迷茫。
 
由此,中国的贫富悬殊愈演愈烈;富人钱太多了,不知道要怎么花,虽然极尽奢侈,但已经不可能继续给内需做更大“贡献”了;而穷人钱太少了,已经无力再给内需做贡献了。于是中国经济 陷入国外经济疲软,外需下降,中国的内需又难以提振的双重困境。此前的当政者又是一脸无奈地宣称“今年可能是最困难的一年”。
 
谁才是推高房价的主推手?
 
正在人们迷茫的时刻,突然有人高声道出个中秘密:房价里70%是政府税费。
 
一石激起千层浪,原来不是“丈母娘推高了房价”,而是政府的超高税费推高了房价。这样的认识很快就成了人们的共识。中国的房价为何那么牛逼的疑惑也就迎刃而解。滥用权力刮地皮的恶浪排山倒海,真的无人可敌。
 
据报道:中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇在研究收入分配差距越拉越大,以及由此带来的一系列社会问题、福利问题时指出,造成两极分化的一个原因就是土地制度和土地财政。房价里70%是政府税费,如果把土地出让金变成房产税,房价立马下来。(8月15日中国网)
 
网友评论说:经济学者周天勇抛出“房价里70%是政府税费”一说,着实让人惊愕。即使这个数字有点虚高之嫌,但高房价中包含着高税费并非子虚乌有,并且早已成为社会的共识。就在稍早之前,重庆市政协副主席陈万志经过详尽计算,一套房子,经过立项、建设、配套、销售等环节,涉及的税费高达62项。近日又有某房产商透露,在房价的构成中,建安成本只占到了20%,开发商的利润30%,而土地出让金和各种税费则高达50%。我认为,要想让房价合理回归,仅靠挤压开发商的利润还不够,政府的税费也必须同步下降才行。(网友“不执着财经”《房价70%是税费揭示了啥秘密?》)
 
早在2011年12月18日浙江宁波房地产开发商冯总就给出的一个项目的账单,也印证了政府的税费是高房价的主推手的说法:
 
直接建设成本只占房价三成多一点。
 
冯拿出一个地块的成本测算说明书,向记者详解房价的成本构成。
 
这是一个比较小的项目,位置也远离市区。总用地面积37189平米(55.78亩),要求容积率不超过1.8,建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%。
 
今年1月份,公司以15228万元的出让价拍得该地块,2月份交付了全部的地价款和3%的契税及印花税。按照规划,该项目包括商务大楼一座,面积不少于15000平米,内设酒店,床位不少于80个。每百平米配设一个车位,须建设一个集中停车场。预计总销售面积67000平米,其中住宅47600平米、商业4400平米、商务楼15000平米。
 
根据周边的房价,销售定价为:住宅每平米6000元,47600平米共计28560万元;商业用地每平米8000元,4400平米共计3520万元;商务用地每平米7000元,15000平米共计10500万元;地下车位每个8万元,370位共计2960万元;合计预估销售总收入为45540万元,均价合每平米6800元。
 
说明书显示,除了地价,建设成本分为前期费用、基础设施、建筑安装、财务费用、销售管理费用和税金六大块。
 
前期费用列出了13项:方案设计167.5万元、勘察钻探10万元、环境评估2万元、交通评估6万元、气象评估3万元、规划测绘5万元、规划验线8万元、房屋测绘10万元、图纸审查13.5万元、墙改费用37.5万元、白蚁防治费13.4万元、高等教育附加费100.5万元、监理费80万元。共计456.4万元,折合房价每平米68元。
 
基础设施建设公5项:供水107.2万元、供电670万元、附属设施(绿化、道路、路灯、下水道、标志标牌等)2010万元、有线电视100.5万元、智能化安全防护201万元。共计3088.7万元,折合房价每平米461元。
 
建筑安装分6项:桩基804万元、地面建筑5360万元、墙体保温201万元、门窗670万元、水电安装469万元、地下室建设2860万元。共计10364万元,折合房价每平米1547万元。
 
上述项目为建设的直接费用,共计13909.1万元,约占销售总房价的30.5%。
 
地价和税金超过房价一半以上。
 
冯总告诉记者,财务费用主要是贷款银行利息,该公司自有资金充足,所以只针对基建费用贷款5000万元,按照建设周期1.5年,年利率7%,利息共计525万元,折合房价每平米78元。销售管理费用按照销售额的3%计算,计1366.2万元,折合房价每平米204元。
 
成本的大头在地价和各种税金。税金主要有契税、印花税、营业税、土地增殖税和企业所得税等。具体到本项目,地价15228万元,契税以地价的3%。
 
不同环节都有印花税,如土地转让合同、房屋销售、设计合同、勘察合同等,分别要收取合同金额的0.05%;建筑合同、安装合同、销售代理合同等要收取合同金额的0.03%。
 
土地增值税按照设定毛利率15%、以30%的税率预征,加上契税和各种印花税,预算为总销售额的6%,为2732.4万元。营业税及附加(水利基金、教育附加等)税率也约为总销售额的6%,预算为2732.4万元。
 
扣除建设费用和银行利息及管理费、再扣除地价和税费,此时开发商获得销售毛利润为9046.9万元,然后需要交纳毛利率25%的企业所得税2261.7万元。开发商实际获得收益为6785.2万元,约占销售总房价的15%。
 
地价15228万元占销售总房价的33.4%,各种税费为7726.5万元、占销售总房价的17%,两者合计22954.5万元,约占销售总房价的50.4%。
 
如果没有政府超高额的税费房价还会高吗?
 
以浙江宁波房地产开发商的这个 带有典型性的项目来测算,除去项目的各种税费7726.5万元和土地出让费15228万元之外,项目为建设的直接费用仅为13909.1万元,外加3%的营销管理费用417.3万元和开发商的15%利润2086.4万元,合计16412.8万元。以总销售面积67000平米平均计算,每平方米房价仅为2449.7元。与该项目的实际均价每平米6800元相比较,实际均价是测算均价的为2.78倍。如果排除商业用房较高售价 的因素,居住用房的测算价格肯定要低于2400元/平米。这样的住房价格居民还会喊高吗?中国还会有房奴吗?两极分化还会如此快速地被拉高吗?中国的房地产业还会深陷困境吗?房地产业拉动经济的积极作用还会被抹杀吗?还需要那么多 无的放矢的调控组合拳,所谓的保障房建设硬指标和其中理不清的权钱交易吗?
 
显然,住房价格奇高的罪魁祸首是政府的超高税费,然后就是官商勾结腐败的“成本”,而不是那些遵纪守法的多数房地产商家和无辜的的丈母娘们。
 
在中国民众无法有效监督政府的情势之下,政府自己当然不会自己为难自己,所谓的组合拳主要打向别人,最终重重地把房奴击倒在地,而政府税利却顺利超高速增长!
 
而这些原本属于全民所有的土地资源卖出来的巨额资金原本还是属于全体国民,只能用于改善城市的居住环境,而不能挪为它用。政府高官却违法把这些巨款用来建设诸如成都市耗资12亿元的超豪华政府大楼,建设济南市耗资40亿元的仅次于美国五角大楼,世界第二、亚洲第一的单体建筑——济南市政府大楼。据西安晚报报道:中组部证实,四川省委副书记李春城涉嫌严重违纪,中央已决定免去其领导职务,……李春城主政成都期间,当地曾斥资12亿元建造成都市新政府大楼。政府高官如此任意摆布土地资源多与腐败相联系。
 
中华大地的土地资源是全体国民的共同财富,任何人不得随意摆布。《宪法》规定:“第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”“第十条 城市的土地属于国家所有。”“第十二条 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。 ”
 
笔者对此也反复论说,但无良高官为了自己的私利,自然充耳不闻。
 
2011年04月21日共识网《曾飞:真正的社会主义必定全民分红》指出:真假社会主义,长期鱼龙混杂,真假难辨。劳动者一再受假社会主义的蒙骗,蒙受了许多原本不需要经受的苦难。在吃尽苦头之余,人们终于明白,是真正的社会主义,就必定要把全民财富的红利分给全国所有的劳动者(包括公务员)。所谓的全民财富不但包括公有资本,还包括土地资源(土地、矿藏、森林、风景区、水资源、海洋资源等)。用这些全民财富进行经营所得的剩余价值和资源盈利,不能直接落进政府的口袋里,必须向全国的劳动者分红,而其余的部分则用于继续投资。这不仅是维护民众的公有财产权利,而且是防止国家机关由社会的公仆变为社会的主人的最关键措施。马克思早就指出:“自由就在于把国家由一个高踞社会之上的机关变成完全服从这个社会的机关”。(《哥达纲领批判》)国家机关一旦毫无根据地把全民所有的资本和土地资源视为自己的财富来任意摆布,它就拥有了由社会的公仆变为社会的主人的雄厚本钱,国家的真正主人人民大众就会拿它没辙,再也无法把国家由一个高踞社会之上的机关变成完全服从这个社会的机关。
 
2012年11月15日党建之窗《曾飞:房价“报复性反弹”——我胡汉三回来了!》指出:中国的财富原本就是广大劳动者所创造,这些财富的主要部分转化为全民资本,由全民所共有,宪法已经明确规定。用中国的全民财富建成的住房原本就该为了民众的居住而建造,这个道理天经地义,无可争辩。然而,何时中国的财富被修改成了“国有”,而何时何人赋予了“精英治国”的无上权力,从而把中国的财富捏在了官L精英的手中,可以任意拿捏,用来炒作楼房,把民众全都变成房奴任听他们奴役?甚至违背宪法叫嚣要把所有的全民资本私有化,彻彻底底变成他们奴役劳动者的工具?
 
2012年10月10日新华网《曾飞:扭曲了贫富差距的原因,收入分配改革必定无成》指出:造成贫富差距的第一位原因是占有资本和土地矿藏等资源的多寡,而在中国占有资本和土地矿藏等资源的多寡主要由权力因素所决定。第二位的原因才是分配的不公,然而分配不公主要依然是由占有资本和土地矿藏等资源的不公所导致的。……资本和土地等资源也能够产生财富,但资本本身就是积累的劳动,土地等资源也必需渗入劳动才能创造财富。因此,生产资料,资本和土地公共所有为主的体制是贫富不过度悬殊的基础。在此基础上,劳动者的劳动权利才能得到保障,劳动的收入和资本的收益才有可能得到合理的平衡,分配的公平合理才有经济基础。
 
总之,依照宪法的精神,国民在享受自己的安居权的时候,他的合理住房需求(一套住房)所必须的土地资源,就和农民“耕者有其田”的道理一个样,应当是无偿提供的。政府无权把这份土地资源据为己有而高价卖给国民 ,并把所得的巨款做为政府超庞大机构的奢侈花费。因此,政府收取居民住房用地的超高税费违反宪法的基本精神,必须依法制止。唯有政府遵守《宪法》等法律,自觉依法行政,并接受民众的监督, 住房价格才有可能平稳,居民的安居权才有可能得以保证,贫富差距才有可能缩小。
 
周大师的建议是危险的豪赌
 
还必须指出的是,周天勇大师出于另类的目的,勇敢地揭了政府的疮疤,并留下了自己的锦囊妙计。周大师就这样歪打正着,道出了房价高企的真正秘密。然而,其70%税费的说法,缺乏可靠的数据证实,网民怀疑其夸张不无道理。夸张的目的他已经有了告白:“中央党校国际战略研究所周天勇在接受《英才》杂志专访时就当前的高房价问题分析称,高房价有2个解决办法:第一,应该废除18亿亩红线行政控制,现在土地供给严重不足。第二,这么高的土地出让金,房价里70%是政府税费,如果把土地出让金变成房产税,房价立马下来。”最重要的诉求就是为开发商请命——废除18亿亩红线行政控制,允许占用耕地建设楼房。这将是以牺牲中国的粮食安全来换取房价降低,房地产市场扩张,保障开发商利润的危险赌博。这显然不符合中国绝大多数人的利益,不符合整个民族的利益。周大师建议“从未利用土地中改造出来2.5亿亩耕地,然后再从城市边上置换2.5亿亩土地。”其实质就是用开荒抵换而大量占用耕地。这种方法早就被惨痛的教训所否定。据报道:“建国初期,国家为了解决粮食问题,在黑龙江、新疆的广袤草原上展开了声势浩大的开荒运动。之后,又陆续进行了长达几十年的开荒,广袤的草原变成了农田。据全国农业区划办公室遥感调查,1986-1996年,黑龙江、内蒙古、新疆、甘肃10年间开垦了2912万亩草原,其中49.2%被撂荒,成为沙地。近年来新疆新垦草原中有44%被弃耕、撂荒,34%的现有耕地发生次生盐渍化。据水利部专家最近研究测算,按现在的水土流失速度,50年后,东北黑土区1400万亩耕地的黑土层将流失掉,粮食产量将降低40%左右;35年后西南岩溶区石漠化面积将翻番,届时近1亿人将失去赖以生存和发展的基础。专家以2000年数据分析,水土流失给国家带来的经济损失至少在2000亿元以上,相当于当年全国GDP的2.25%。轰轰烈烈的开荒造地运动,曾经对解决我国吃饭问题起到过积极的作用,但也为今天的干旱、水灾、水土流失、土地沙化与荒漠化埋下了巨大的隐患。”(农民日报《开垦农田不能以牺牲草原为代价——访农业部草原监理中心副主任刘加文》)专家的研究和建议,务必如老子所说的“恒无欲也,以观其眇”,也就是说研究者必须保持无欲望的心境,用以观察事物原本的规律性。有了私自的欲望,以偏概全,往往会扭曲事物原本的规律性。这一点研究者务必谨慎。须知,一个不符合规律性的“妙计”,轻者让万民家破人亡,重者断送整个民族的前程。
 
另外还必须说明,城市住房的用地主要应当开发利用荒地、山坡地等非耕地,而不是占用耕地。这一点如果站在整个民族的利益的立场上,是容易理解的。如果站在官L与房地产商成本最低,利润最大化的立场来看,自然难以接受,而极力主张占用良田。
 
政府高官务必遵守法律才能促使住房价格趋向合理
 
既然政府的税费是高房价的主推手,而此前政府的许多调控措施,不但没有压低政府的税费,而且反而拉高了税费,促使房价继续猛涨。这样的调控根本不可能使住房价格恢复正常,使房地产市场进入健康运行的轨道。本质上是对人民的欺骗。政府相关的主要负责人必须对此负责。问责不分官大官小,只要是危害了人民的利益的失职行为, 在法律面前高官与平民必须一视同仁,都应当追究。
 
总之,依照宪法的精神,国民在享受自己的安居权的时候,他的合理住房需求(一套住房)所必须的土地资源,就和农民“耕者有其田”的道理一个样,应当是无偿提供的。政府无权把这份土地资源据为己有而高价卖给国民,从中满足政府超庞大机构的奢侈花费。因此,政府收取居民住房用地的超高税费 而用以政府的浪费奢侈已经违背了宪法的基本精神,属于违法行为,必须依法制止。唯有政府遵守《宪法》等法律,自觉依法行政,并接受民众的监督,住房价格才有可能趋向合理,居民的安居权才有可能得以保证,贫富差距才有可能缩小。
 
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