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中国12座新“鬼城”与丰都没有瓜葛

原创于: 2013-07-18 22:36:05

标签: 中国12座新“鬼城”

中国12座新“鬼城”与丰都没有瓜葛

  丰都鬼城旧名酆都鬼城,位于重庆市下游丰都县的长江北岸,是长江游轮旅客的一个观光胜地。丰都鬼城又称为“幽都”、“中国神曲之乡”,它是一座依山面水的古城,春秋时称“巴子别都”。鬼城以各种阴曹地府的建筑和造型而著名。鬼城内有哼哈祠、天子殿、奈河桥、黄泉路、望乡台、药王殿等多座表现阴间的建筑。丰都鬼城距今已有两千多年的历史,历来被人们当作人类亡灵的归宿之地。鬼城丰都以其悠久的历史,独特的文化内涵,神奇的传说,秀美的风光和难以替代的观赏价值,不可多得的鬼文化研究载体和独特源泉,向中外游客展现出神秘的东方神韶。

  然而,近年来,“鬼城”成为经济学家、媒体的热词,世界上鬼城只有丰都一座。房地产领域的“鬼城”与丰都没有瓜葛,为避免误读,综合梳理一下媒体关于“鬼城”的内涵、外延。

  鬼城



  网络上的中国鬼城

  据全国科学技术名词审定委员会审定,鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。​随着城市化的推进,出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区,这些新城新区因空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,被形象地称为“鬼城”。如鄂尔多斯市新城康巴什,杭州郊区的天都市等。2013年,内地“鬼城“现象蔓延,除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市,江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰,也开始出现鬼城的魅影。

  事件缘起

  介绍

  “郑州新区”被传为“中国最大‘鬼城’”国内多家新闻网站及论坛上,有一则关于郑州新区的新闻被广泛转载和传播。新闻主要内容是:正在建设中的河南郑州新区被指中国最大“鬼城”,曾有院士批盲目崇日。

  调查

  在郑东新区CBD商务内环路与众意路交叉口看到,这里灯火辉煌,咖啡厅、高档就餐场所比肩而立,各种轿车停在路边,有一二百辆。

  内地“鬼城”蔓延

  对于“鬼城”一说,在附近饭店当保安的小伙朱向丹认为郑东新区没有90%这么高的空置率。“况且,任何事物都有一个发展的过程。你开家饭店还需要培育几年呢,何况这么大的新区。”

  12月22日晚8时45分许,新区一大住宅区——宝龙城市广场附近,各大商场、门店还在开门迎客。璀璨耀眼的霓虹灯和浓厚的商业氛围,跟花园路农业路附近的丹尼斯相比,也毫不逊色。

  家住中凯·铂宫的张女士说:“我是看着郑东新区发展起来的,这两年越来越繁华了,如果有人说这里是鬼城,我可不同意!”

  “不知道他这个鬼城的定义是什么?说入住率吧,我们小区也有60%多。说环境吧,郑东新区的环境有目共睹。当初买房子,看中的就是这里的环境,老城区太嘈杂了,这里更安静。应该说这是高档住宅区更准确!”

  官方回应

  郑东新区常住人口已超30万

  CBD入住率在90%以上

  2012年12月22日晚,郑东新区管委会发来的权威数据显示郑东新区常住人口超30万,其中CBD入住率在90%以上。

  文件显示,截至2010年11月底,郑东新区建成区面积累计达到60平方公里,房屋开发面积累计突破2500万平方米,整体规划绿化率接近50%,优美宜居的城市环境吸引了越来越多的人入住。 郑州郑东新区(5张)

  就CBD而言,累计已入驻各类企业600余家。大型企业总部日益聚集,70余家世界500强和国内500强企业进驻办公。CBD定位为打造“24小时不夜城”,为保证夜间能够聚集人气,内外环60栋高层建筑中,规划建设了22栋住宅,入住率在90%以上。

  作为中原城市群经济增长极的郑州新区的开发建设,为郑东新区的跨越发展提供了千载难逢的机遇。经过七年多的发展,郑东新区最大亮点之一、占地约40平方公里的龙湖地区的开发建设时机也已成熟,将极大地拓展郑东新区的发展空间。

  省行政中心东移,郑州综合交通枢纽的快速推进等,使郑东新区的区位优势更加明显。“三年出形象、五年成规模”的建设目标还在耳边回响,“十年建新区”又为郑东新区吹响了新的号角。

  “金无足赤,人无完人,尤其是新生事物,不尽如人意之处在所难免。郑东新区也不是完美无缺的,如其城市功能还需进一步完善,管理水平亟待提高等。但无疑,郑东新区的生动实践是河南省乃至中国新形势下城市发展模式的新探索。”郑州市有关部门表示。

  疑问

  疑点1、是郑东新区还是郑州新区?

  新闻中,无论是标题,还是第一段,说的都是“郑州新区”,但第二部分内容中,说的却是“郑东新区”。事实上,郑东新区和郑州新区并不是一个概念。郑东新区是郑州新区的一部分。概念如此混淆,新闻的客观性令人生疑。

  疑点2、郑州年财政收入只有50多亿?

  这则新闻的第二部分说,2002年8月官方媒体一篇报道称:按日本人黑川纪章的方案估算,打造郑东新区的总投资应在2000亿元人民币以上。

  新闻接着说,这个数字对郑州来说几乎是一个天文数字,因为郑州市当前全年的总财政收入只有50多亿元,用于城市基础建设的资金也不过6亿多元,压力之大、困难之多可想而知。

  对此,记者查询《2009年郑州市国民经济和社会发展统计公报》得知,郑州市2009年全年完成财政总收入521.7亿元,并不是新闻中所说的“只有50多亿”,两者相去甚远。

  疑点3、郑东新区房屋空置率90%数据何来?

  新闻中提到,“2010年11月河南媒体报道称,郑东新区商住房空置率最高,房屋空置率达90%,几近成为一个空城。这是一群热心大学生花费两个月时间得出的数据,样本包括郑州6区的29家大型楼盘,约1.1万套商住房。”

  但查询得知,2010年11月《河南商报》曾报道过河南财经政法大学“北极星”团队自费调查市内5区住房空置率一事,文中提到,“北极星”团队进行的抽样调查结果显示,郑东新区的商住房空置率是55.17%。根本没有“房屋空置率达90%”一说。

  疑点4、为何没有郑州官方声音?

  在这则新闻中,通篇新闻没有郑州官方的声音,郑东新区如今的入住人数多少,入驻商家多少,建设规模怎样,等等,都没有体现,而这些才是是否存在“鬼城”最直接的证据。

  现象产生原因

  60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队的一项专题调查发现,随着时间的推移,昔日鬼城 、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的空城期以及鬼城期之后,相继开始出现一些积极变化,人气开始聚集,新城的活力逐渐显山露水,似乎鬼城一下迎来了复活时代 。然而按照常规速度测算,国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标,所需时间可能是100年。这些鬼城的真正复活还有很长的路要走,如果各地政府部门新城开发终极目标不改变,“鬼城”复活将是一厢情愿。

  2010年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后,人们这才发现中国城市化进程中,由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢,原来是“鬼影”重重。

  调查团队在报告中直言,目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救,直到目前为止许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。

  从地域维度来看,绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比,配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。

  而“鬼城”内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求,但是在新城分区土地规划时,设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点,造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集,而其他位置却紧缺的不合理现象。

  无论是何种类型的配套缺失,都会破坏“鬼城”宜居功能,降低“鬼城”整体的运作效能,导致“鬼城”人口导入受阻,后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。

  最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。

  明显的三大缺陷处处彰显出鬼城中人口结构难以达到均衡的现实窘境,这必将影响鬼城复活的效率和优劣。人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入,被认为是多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。

  据报道,在某些城市,地产供大于求,工业重市地产先行,沦为“鬼城”第二,常州产业转型错投房地产。然而,只不过常州的这一现象由于缺乏大量外地人口大量涌入的购买力,才使得问题暴露的比较及时,并不是说其他热点城市就不存在地产泡沫。上海、南京等外地购房者占据了60%,本地拆迁户和小老板则每户握有好几套房产,而本地低收入者和外来打工者则买不起房。然而,上海和南京等地的这一现象绝非偶然,而是全国普遍现象。中低收入者望房兴叹,而今又将被年轻女子的恋爱"起步价"所困扰。中低收入者不但会永远买不起新房,而且还要因为收入低,儿子们娶不到心爱的老婆。

  面对房地产业的畸形发展和无限膨胀,靠地产支撑地方财政开支的地方政府迟早会面临经济危机。因此,最好的良策是悬崖勒马,回头是岸,赶紧加快对其它产业和产品的升级换代,使制造业的实体经济得到很好的休养生息,使他们插上飞速发展的科技翅膀。否则,地产业会让我们许多城市后悔莫及。

  鬼城蔓延

  随着权力和资本交替上阵,鄂尔多斯的空城计一夜之间,如同一场传染病,在全国各地蔓延,除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市,江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰,也开始出现鬼城的魅影。从南到北,从沿海到内地,从一线城市到小县城,许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。值得警惕的是这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。

  常州新城区

  白天鲜见人、晚上少亮灯

  素有吴文化发源地、富庶繁华之美誉的江苏常州,因其新城区楼盘集中,入住率不高,且大量商品房积压,被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。

  2013年春节刚过,在常州无论是商业地产还是住宅项目都面临供大于求的状况,常州的地产泡沫已是不争的事实。

  武进于1995年撤县建市,2002年撤市设区,是常州市来重点打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区。武宜路北连常州旧城中心的兰陵北路,向南则延伸至武进新城区,堪称常州新楼盘荟萃之地。在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、四季城等十多个楼盘。

  常州的房价与周边其他城市相比,并不算高,其房价大都集中在6000元~8000元/平方米。正是这相对不太高的房价,吸引了大量周边城市,尤其是上海、南京等地的购房者。统计数据显示,在2012年常州楼市成交量中,外地人购房者占据了60%左右。

  由于当地低收入者和外来打工人员无钱买房,而大量房子都让外地人买走却很少在当地居住,本地房产所有者则又大多拥有多套住房,让武进区的很多楼盘显得空荡荡。需求有限,供应过量,导致常州市的住宅房产存量大量过剩。

  住宅地产还不是最严重的,商业地产的泡沫才让人感觉到危机四伏。一位常州本地开发商告诉记者,住宅销售的压力其实不算太大,但商业物业已明显供过于求。

  河南鹤壁新区

  以煤炭化工为产业支撑的河南鹤壁,为了应对因煤炭开采而出现的采空区问题,早在1992年就开始在老城区40公里外的地方建设新区,是河南省第一个建设新区的地级市,这个新区成为的淇滨区。

  然而,这个建设历史已经长达20多年的新区,到目前为止,还是个空心之城,变成了“睡城”。

  不仅如此,本已十分冷清的新区还在继续扩张,根据河南省委、省政府最新批复的《鹤壁新区建设总体方案》,鹤壁新区规划面积约130平方公里,这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积155平方公里大体相当。

  银兴广场仅商铺就有2000个,而在它的东边则有一个家具广场,西边有一个规模超过它的裕隆商业广场,在北边还有一个刚开业的中凯商业街。记者走进银兴广场,发现约有30%的商铺还是空位,而营业的商铺也大都生意惨淡,偌大商场鲜有人影。

  银兴广场是鹤壁市继多个商业中心之后新开发的一个新中心,当地人也不看好这些新建大商场的市场表现。

  与破旧但热热闹闹的老城区相比,淇滨区则显得冷冷清清。

  依靠煤炭发展起来的鹤壁辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区。其中山城区和鹤山区是老城区,而新城区是淇滨区。

  《鹤壁市2011年国民经济和社会统计公报》数据显示,2011年鹤壁三产比重为11.0、71.5、17.5,其工业占GDP比重高达71.5%,而其主要工业都集中在老城区,可以推测新城区几乎还是一座产业空城。

  辽宁营口

  营口市一些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右;而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地,更是一片荒地,只见楼盘不见人,一些在建项目甚至已停工。

  胡晓登认为,一方面,城市新区建设要防止空洞化,要有相应的产业支撑,不能搞平面移植,“新瓶应该装新酒,但现在很多城市新区建设就是‘新瓶装旧酒’,就是一拆一建,把原来的废了,搬到新区里面去。过去三十年城市建设基本上都是这一套。”

  “其次,就是防止新区变成钢筋水泥的城镇化,而非人的城镇化。没有人口的城镇化就形成不了产业,整个新区的产业空洞化又会重演。”胡晓登说,必须明确新区建设的宗旨、核心内容、模式和方向、质量等问题,“否则各种名目的新区建设会演变成房地产开发,最终可能变成空城。”

  媒体预测复活最长或需上百年

  继鄂尔多斯因房产泡沫成为所谓“鬼城”,如今中国内地涌现越来越多鬼城,高大秘密集的楼盘中, 

    鬼城少有人烟,晚上偌大城区只有两至三成灯光点亮,让人置身如鬼城一般,媒体预测背后隐藏房地产泡沫破灭风险,要达到规划人口导入目标,复活最长或需上百年。

  根源在于政绩考核机制

  鬼城空城在全国蔓延,源于各地对土地财政的依赖,根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标,使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设,空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。国内经济在转型,结构在调整,但来自上级的政绩考核机制未能同步转型,对GDP、固定资产投资、招商引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。考核机制如果不能实质性地转变,必然导致地方官员新瓶装旧酒,换个土地财政的马甲再上阵。空城鬼城大行其道,板子不仅仅要打在地方政府身上,更需要改革政绩考核机制。

  附:    

  细数中国已存在的 “鬼城”

  在三峡大坝还没有截流的时候,我们心目中的鬼城只有丰都一座。不知从何时起,名字开始与丰都没有瓜葛。在新时代的语义体系下,鬼城是地方政府重金打造的一座空城。至于空城里有没有“鬼”,我们不知道。

  然而在短时间内,我们无法逐一验证这些城市的诞生背景。不过通过目前的公开资料,我们把已知的12座鬼城做个梳理,或许能看出一些倪端。

  内蒙古

  内蒙古鄂尔多斯康巴什:
政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。

  内蒙古呼和浩特清水河

  重新建一座城市内蒙古巴彦淖尔连接西北与华北、东北地区重要的交通枢纽,国家重要边境经济合作区,新兴工业城市,商贸物流、旅游服务、金融贸易等为主的特色服务业基地。

  内蒙古二连浩特:向北开放的经贸大通道,区域性的国际物流中心、商品集散地,进出口加工基地。

  河南

  河南郑州郑东新区:
中原文化与自然环境为背景,集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。

  河南鹤壁:以煤炭化工为产业支撑,早在1992年开始在老城区40公里外的地方建设新区

  河南信阳:以行政办公、金融、商贸、教育、文化、居住等领域为主的新区。

  辽宁

  辽宁营口:
计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业。

  江苏

  江苏常州:
为制造业先进、人民生活富裕的经济强市,历史、现代科教先进的文化名市,连东接西、承南启北的区域性枢纽城市,以人为本、人与自然和谐共存的生态城市。

  江苏镇江丹徒:发展目标为镇江市现代化的城市次中心;现代化的物流商贸基地、都市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地的。

  湖北

  湖北十堰:
发展目标为生态环境优越、社会经济协调发展、人民生活宜居的国家生态发展示范地区,国际知名的生态文化旅游区,国家重要的汽车产业基地和鄂渝陕豫四省(市)交界地区的区域性中心城市。

  云南

  云南呈贡:“
现代新昆明”,“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地[最新消息 价格 户型 点评]”、“国际物流中心”。

  各方回应

  2009年12月初

  内蒙古自治区副主席连辑:鄂尔多斯的人均GDP将超越香港。此后有数据显示,鄂尔多斯人均GDP已经接近1.5万美元,超过了上海和北京。

  2011年1月

  郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬说:“我们听到后很生气,怎么能说是"鬼城"呢!”郑东新区CBD入住率达到90%,并强调郑东新区常住人口已达30多万。

  2011年3月

  呈贡县委宣传部副部长黄明说,“空城”说法甚至离谱到“(政府)没必要反驳它”。他强调,呈贡新区“五年出形象”的目标已完成,下一步力争做到“十年成规模,二十年建成”。云南省政协原副主席杨维骏一直预言呈贡新区迟早会变成一座“空城”。大学生和公务员,还是会选择住在主城区,形成“早来晚归”的集体迁徙,“有城(房子)无市,(呈贡新区)依旧是‘空城’一座。”

  2013年3月

  上海社科院郁洪胜“对于人口规模预判的不准确,城市总体规划的不完善,住宅地产没有与其他产业进行很好的配套,这是导致常州出现"鬼城"效应的几个最为重要的因素。”

  2013年1月22日

  营口市人民政府常务副市长刘焕鑫:营口楼市并非有鬼城现象,外界媒体对于营口不了解,所以才会对此有误读。

  现在和未来

  据全国科学技术名词审定委员会审定,鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。凡空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,都会被形象地称为“鬼城”。

  一份统计数据显示,2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%,而2007年为8%。而在日本泡沫高峰期,该数值从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过6%。这导致国际上这样评价:中国人均消耗的钢铁、铁矿石和水泥比历史上任何一个工业国家都多。这一切都将会导致铁路不赚钱,公路无人行驶,城市无人居住。

  尽管如此,我们的很多城市仍然愿意在地产、工业、金融业大斥笔墨。些泡沫已经破裂,鬼城,空城的背后,有多少是冲动,多少是面子,有多少是利益关系,有多少是政绩,这些问题都和这些城市的未来一样未知。

  来源:时代周报

  三四线城市“鬼城”蔓延 只见楼盘不见人

  来源:深圳中原地产

  在城镇化的大潮下,不少城市的新区建设也加快了脚步。不过,有专家提醒说,三四线城市由于对周围的辐射和吸附能力比较有限,在新区建设上应更加谨慎,不能搞“大跃进”,应该注意效益和质量。

  多城新区提速

  广东省政府办公厅印发的《韶关芙蓉新区建设工作方案》提出,相关部门要抓紧编制韶关芙蓉新区发展规划,包括总体规划和专项规划。2013年9月底前广东省发改委要将总体规划按程序报省政府审批。2013年年底前韶关市政府要将产业发展专项规划、基础设施建设专项规划等按程序报省发改委审批。

  芙蓉新区位于坐拥武广高铁和京珠高速出口的西联镇一带,是韶关市规划打造的集新行政中心、高档商业住宅区和商贸城为一体的粤北未来新中心。当地一位政府人士告诉《第一财经(微博)日报》,多年前就开始提出要打造芙蓉新区,但至今进展不是很大。此次方案出台,将有望提速该区域的发展。“今年土地出让中心都在那边。”

  与芙蓉新区一同印发的还有湛江海东新区的建设工作方案。该方案提出,今年10月底前,广东省发改委要将发展总体规划按程序报省政府审批;2013年12月底前湛江市政府要将产业发展专项规划、基础设施建设专项规划等按程序报该省发改委审批。

  除了韶关芙蓉新区和湛江海东新区外,自去年以来,广东已有多个城市的新区建设方案出炉。例如,今年5月底,惠州环大亚湾新区的工作方案印发;今年3月,云浮新区建设方案印发;去年11月,汕头海湾新区工作方案印发;此外像肇庆新区、茂名滨海新区、中山翠亨新区等新区的方案也先后出炉。

  以今年3月份挂牌成立的中山翠亨新区为例,该区规划范围包括东部的南朗镇、横门岛及临海区域,总规划面积约230平方公里。翠亨新区管委会总经济师张义强告诉本报记者,翠亨新区规划将于7月全面完成,起步区面积调整到20平方公里,规划人口为26万。现在整个新区的建设已经启动,一些局部的交通项目已经开始上马建设。

  而除了这些普通地级市的新区,广州着力打造的南沙新区去年9月已上升为国家级新区,珠海横琴新区也成为粤港澳合作的重要平台。

  三四线城市造城应谨慎

  广东之外,其他省份不少城市也都在打造城市新区。其中一二线城市大多在争取国家级新区。例如在去年9月广州南沙新区成为全国第六个国家级新区之后,目前包括西部的西咸新区、成都天府新区、贵安新区,中部的郑州郑东新区、武汉新区,东北的大连金州新区、沈阳沈北新区等地方都在努力冲刺国家级新区。

  一些三四线城市也在努力打造自己的新区。例如湖北宜昌正全力打造规划面积200平方公里、建设用地100平方公里的宜昌新区。福建南平正在打造的武夷新区,总占地面积4132平方公里,其中新城占地面积380平方公里。

  “中国的城镇化仍处于加速的过程中。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对本报说,新区建设是城市化扩张过程中的一个重要形式,新区可以集中规划、建设,节省了城市化扩张的成本,迅速形成规模和集聚效应。

  他认为,新区建设规模应该因地制宜,不能一味求大,“应该根据具体条件,比如产业布局、功能定位来做。有些新区本身就是按照新城去做,很多老城都比较拥挤,要开发又面临着老城文物保护问题,所以建新区更好。”

  在贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授看来,适度地发展城市新区是对的,而且新区建设也是城市化的有效途径,但不同城市新区建设应作具体分析。一二线城市由于城市辐射带动功能比较大,相对社会需求比较旺盛,而三四线城市由于对周围的辐射和吸附能力比较有限,因此在新区建设上应更加谨慎,不能搞“大跃进”,应该注意效益和质量。

  例如去年以来,国内相继有鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市爆出严重楼市泡沫,“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例,根据媒体年初报道,营口市一些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右;而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地,更是一片荒地,只见楼盘不见人,一些在建项目甚至已停工。

  胡晓登认为,一方面,城市新区建设要防止空洞化,要有相应的产业支撑,不能搞平面移植,“新瓶应该装新酒,但现在很多城市新区建设就是‘新瓶装旧酒’,就是一拆一建,把原来的废了,搬到新区里面去。过去三十年城市建设基本上都是这一套。”

  “其次,就是防止新区变成钢筋水泥的城镇化,而非人的城镇化。没有人口的城镇化就形成不了产业,整个新区的产业空洞化又会重演。”胡晓登说,必须明确新区建设的宗旨、核心内容、模式和方向、质量等问题,“否则各种名目的新区建设会演变成房地产开发,最终可能变成空城。”

  中国鬼城盘点 融资开闸“鬼城”更多

  导读:

  中国鬼城盘点,媒体盘点中国已有12座鬼城,这些鬼城分布在内蒙、河南、辽宁、江苏、湖北和云南。在中国所谓鬼城也无非是地方发展超前,其实算不上真正意义上的鬼城。如果此次房地产融资开闸,再大兴建设,那么按媒体“鬼城”的定义,以后中国还会有更多的“鬼城”。

  中国鬼城盘点,媒体盘点中国已有12座鬼城,这些鬼城分布在内蒙、河南、辽宁、江苏、湖北和云南。在中国所谓鬼城也无非是地方发展超前,多盖楼而暂时无人居住或居住人口较少而已,其实算不上真正意义上的鬼城。如果此次房地产融资开闸,再大兴建设,那么按媒体的“鬼城”的说法,以后中国还会有更多的“鬼城”。先来看看中国的12座鬼城。

  内蒙古4座鬼城,分别是鄂尔多斯、呼和浩特、巴彦淖尔、二连浩特,这些地方兴建了政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地以及商贸物流、旅游服务、金融贸易等为主的特色服务业基地,然而目前为止,这些城市的发展并没有如当初预期那样好,进驻人口较少。不过内蒙古自治区副主席连辑曾反驳“鬼城”称,鄂尔多斯的人均GDP将超越香港。此后有数据显示,鄂尔多斯人均GDP已经接近1.5万美元,超过了上海和北京。

  河南鬼城3座,分别是郑州郑东新区、鹤壁、信阳,这些地方大兴土木建设了诸多的办公、教育、金融、商业等等的新区,然而目前发展情况不如人意,入驻率低,空置严重。不过河南人不乐意了,河南郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬反驳说,郑东新区CBD入住率达到90%,郑东新区常住人口已达30多万,“鬼城”一说让人生气。

  辽宁鬼城1座,正是大名鼎鼎的辽宁营口,此地曾计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业,然而发展到现在空置严重,现实与理想差距太大,对开发商而言人生最痛苦的事莫过于,房子建起来了,人跑了。不过营口市人民政府常务副市长刘焕鑫也反驳称,营口楼市并非有鬼城现象,外界媒体对于营口不了解,所以才会对此有误读。

  江苏鬼城2座,分别是江苏的常州、镇江,这些地方原本要发展绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地,原本要人与自然和谐相处的,结果和谐过头了,自然环境倒是好,可是人却没了,徒剩孤楼与绿树相映,人被自然“和谐”了。上海社科院郁洪胜称,常州之所以出现鬼城,主要是城市规划不完善,住宅地产没有与其他产业进行很好的配套。

  湖北鬼城1座,正是东风汽车厂所在地十堰,此地有待售豪宅1250万平米,预计可以卖上12年才能消化。扩张速度几乎与湖北省省会武汉市处于同等规模,而人口仅有武汉的1/3,当地95%的房地产开发商依靠高利贷融资,随时面临着资金链断裂的风险。

  中国这一座座“鬼城”大多都是依靠房地产融资盖起来的,如今出现过剩,楼卖不出去,不能不说与当年的融资有关。如今融资再开闸固然能缓解他们一部分人的资金压力,但它会导致另一个后果就是还有更多的效仿者,届时“鬼城”会更多。

  房地产泡沫集中三四线城市 地方卖地冲动造“鬼城”

  经济参考报

  [提要] 一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场,三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘,房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。

  以建设“区域性中心城市”为战略目标的湖北十堰市,现阶段却面临着不小的尴尬:一边是新增大量土地加速发展,另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。

  《经济参考报》记者在十堰看到,大美盛城已有多栋楼房建成,临街一排几家商铺已装修完工,而住宅基本处于一片黑暗。“以前这里只是一片大山,才开山不久,谁会来这么偏僻的地方买房呢?”楼盘对面医药学院的学生李继民说,虽然房子早已盖起,但很少看到有装修入住的。 【国外卫星图片显示中国已鬼城遍地 中国人不相信】

  十堰房地产市场所面临的尴尬处境并不是个例。一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场,三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘,房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。【外媒称中国“鬼城”遍布 房地产泡沫在可控范围】

  对此,业内人士表示,近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平,在人口外流的背景下,供大于求现象更加突出。与此同时,在地方财政仍主要依靠卖地的背景下,卖地冲动难以遏制。因此,应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。

  16日,《中国城市发展前景与风险排行榜》发布。榜单显示,甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是,风险排名前五十的城市均是三四线城市。【众多三四线城市新区宛若鬼城】

  林波在接受《经济参考报》记者采访时表示,城市人口外出务工比例较高,使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显,“大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,供求风险较高。”

  利用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算近三年城市供求比,一线城市供求比仅为0.64,供小于求。与之相对的是,三四线城市供求比均值达1.22,供过于求。从单个城市供求比来看,供过于求现象更为明显。其中,甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比高达5.7,鄂尔多斯4.9,延安4.34。

  “正常情况下,供求比在0.8至1.2区间内表示供求平衡。数值过大则表明市场供过于求,存在较大的供求风险。”林波说,多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍,风险集中且消化能力差。

  日前发布的《3.5线城市房地产开发投资吸引力报告》也对此进行了印证,近五年3.5线城市施工面积增速持续高于全国平均水平,2010年至2011年达到近30%,2012年同比增长19%,高出全国平均水平5.4个百分点。虽然近两年全国供应增速大幅下滑,但由于不是重点调控城市,受影响较小,3.5线城市2012年新开工同比增长2%,竣工同比增长16%,均高出全国近9个百分点。【三线楼市鬼城蔓延:营口库存需消化5年 银行断贷】

  与此同时,市场消化能力却远远跟不上建设的步伐,2010年至2012年,3.5线城市除抚州和宝鸡外,其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1,尤其是枣庄、铜陵、荆门等城市,销供比未及0.5,供过于求态势明显。

  从未来需求来看,三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比,一线城市均值为1.84,二线城市为1.21,三线城市仅是0.98。这意味着,一二线城市为人口流入型,常住人口明显高于户籍人口,而三线城市均值低于1,说明人口外流现象严重,常住人口少于户籍人口数量。

  “由于城市综合实力的相对不足,经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展,使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看,三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位,从而进一步降低城市房地产市场的需求。

  林波同时指出,三四线城市风险区域化明显,现阶段整体上东部沿海地区风险较小,中部部分人口外流城市风险偏大,西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大,形成西北风险集中圈。

  对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,在高风险区域内,应减少土地供应,缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下,地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此,应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为,进一步挖掘地方购买力,以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”

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