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蔡律观点

 
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2012年上半年购房的最好时机 ?

原创于: 2012-03-01 02:35:19

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2012年上半年购房的最好时机 ?

  楼市调控政策和货币政策对房价有决定性影响,前者抑制投机,后者决定融资,楼市调控进入十年来博弈的关键时刻,买卖双方陷浓厚观望,开发商及地方政府积极营销地产,消化库存,宣导“2012年上半年是购房的最好时机”,而理性的刚需消费者则陷于观望。

  是的,房价的走势也永远是购房者关注的焦点话题。对2012的楼市行情来说,悲观的情绪弥漫。温家宝总理多次强调,房地产调控要促使房价合理回归不动摇。

  中国社科院发布《关于2012年经济数据的预测与展望》预测,今年GDP增长率预计达到8.9%。也有预测称,综合考虑各种影响因素,预计2012年物价水平总体回落,CPI和PPI涨幅将有所收窄,分别同比上涨4%和4.5%。这样一个经济运行状态对房地产的支撑将是强劲的,简单地说,就是高增长与通胀并存,房价不会大跌。但是两种态势渐明:

  一是持续的楼市调控首先是地方政府土地财政扛不住,一些地方对楼市政策所进行的“微调”。自去年下半年以来,包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策,内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。佛山新政、芜湖新政,两宗涉嫌“放松”地方楼市调控的政策先后被叫停,进一步显示出中央对楼市调控的决心。

  掌握了土地供给垄断资源的各级地方政府,无法再增加其土地出让收益及其他房地产交易收入。但相关统计数据显示,土地出让收益或其他房地产交易收入依然是目前我国大部分大中型城市的主要财政收入来源,前几年有的地方甚至超过50%以上的财政收入来自于土地出让收益。地方政府最便捷的生财之道,便是将手中掌握的土地供给垄断资源“换成”巨额的土地出让收益。

  中国指数研究院统计显示,1月全国300城市土地出让金收入895.9亿元,同比减少67%,其中住宅类用地532.4亿元,同比减少74%。2012年各级地方政府将面临1.84万亿地方债务到期,但地方政府用以债务担保的资产主要以土地资产为主,其中土地出让收入等是目前地方政府最主要的偿债资金来源之一。要想化解当前的各类地方融资平台风险,地方政府需要增加其财政收入来弥补偿债缺口。

  抑制投资、投机性需求,促房价合理回归这一楼市调控基调并未改变,鼓励自住性需求原本就是楼市调控的应有之义,中央政府对房地产调控不动摇的决心与信心异常坚定。楼市宏观调控决定房价下行态势。

  二是开发商资金链绷紧,为销售迫使房价不得不下行。

  国家统计局公布的数据显示,今年1月份70个大中城市房价全部停涨,环比下降的达到48个,其中济南房价下跌0 .1%,青岛环比下跌0.3%。

  去年央行六次上调存准,三次加息,使得资金面全面紧张。春节刚过,房企融资动作频繁,且不仅限于销售和银行贷款这两种主要融资方法,还出现销售股权、债券、中期票据等多种融资渠道。自2月24日起,央行将正式下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,预计将向金融系统注入4000亿资金。从目前市场状况来看,4000亿资金有一部分将用于信贷投放,而实际投放到银行间货币市场的并不足此前所预计的数额,流动性紧张的局面仍难缓解。存准率的下调主要是为了缓解流动性不足的问题,并不是货币政策放松的信号,对房价没有实质性影响。

  2012年受政策影响,房企拓宽融资渠道,股权转让、债券、海外贷款融资相对比较活跃,年后融资的方式、渠道增多。开发商融资成本提高,“零利润”楼盘再现楼市,在目前市场情况下,零利率并不一定是企业和项目的末日,楼市已经毋庸置疑地进入了调控期,在2010年拿的高价地肯定会受到调控的影响。购房者掌握着主动权,零利润能否热销还是看购房者说了算。

  在佛山、芜湖、中山的放松调控政策被紧急叫停后,人们更深地体会到国家将继续严格调控楼市的决心。一些专家认为,房价平稳回落至合理价格是调控的不变方向,近期虽然成交量回暖,但房价难言反弹,在保障性住房建设继续稳步增加、限购、差别化房贷等政策组合拳调控下,房地产市场将不断回归“居住性”本性。

  赞同这种说法,楼市的走势扑朔迷离,每个人各有说法,但言人人殊。什么时候购房最划算,当下是最好的买房机会吗?对于这个命题,或许没有人能给出最确切的答案。楼市,就如同股市一样,没有永远的最低点,也就不存在最好的购房时机。

  永远没有最好的购房时机

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